부동산을 매매 하다 보면 취·등록세 또는 부가세 등 높은 세율이 발생하긴 하지만 양도세와 비교할 때 극히 적은 금액이기에 주택을 보유하고 있다면 1가구 1주택 양도소득세 면제 조건에 대해 알고 있어야 합니다.
반면 1주택자라 할지라도 이사나 상속으로 인해 2주택자가 되는 경우가 많이있는데, 이 경우에도 양도소득세 면제 조건이 어떻게 되는지 아래에서 알아보도록 하겠습니다.
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1가구 1주택 양도소득세 면제 조건
1가구 1주택 양도소득세 면제 조건의 기본 사항은 아래와 같습니다.
- 매도 금액이 실거래가 기준 12억원 이하일 것.
- 보유 기간이 2년 이상일 것.(단 2017년 08월 이후 조정 지역에 있는 주택을 취득했다면 2년의 실거주 기간 채울 것)
예를 들어 2018년도에 10억 원에 매입한 주택을 보유기간이 2년 이상 되었고 11억 원에 매도할 양도소득세를 면제받을 수 있지만 2018년도에 10억 원에 매입한 주택을 보유기간이 2년 이상 되었을지라도 13억 원에 매도하였다면 양도차익 3억 원에 대한 양도소득세를 내야만 합니다.
2023년 이후 양도소득세 과세표는 다음과 같습니다.
| 2023년 이후 | ||
| 과세표(양도차익) | 세율 | 누진 공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
만일 1가구 1주택 양도소득세 면제 조건에 해당되지 못하여 양도소득세를 내야만 하는 상황이 온다면 장기보유 특별공제 제도가 있으니 적극 활용해 보세요. 장기보유특별공제란 내가 주택을 보유한 기간에 따라 양도세를 일정 비율로 공제해 주는 것 입니다.
장기보유특별공제는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율이 별도로 합산되어 적용 됩니다.
| 1가구 1주택 | |||
| 보유기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간공제율 | 합계 |
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
고가의 주택을 매도할 지라도 장기고유 특별공제를 활용한다면 많은 세금을 아낄수 있습니다. 만일 양도차익이 3억원이고 10년이상 보유 및 거주하여 공제율이 80% 라고 한다면 양도차익은 고작 6천만원 정도 밖에 불과합니다.
이사로 인한 일시적 2주택자
소득세법 시행령 155조 1항에 따라 1주택자가 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택자가 된경우 , 아래의 조건을 충족하면 1가구 1주택 양도소득세 면제 조건에 해당 될수 있습니다.
일시적 2주택자 비과세 조건
- 기존 주택 취득 시기와 새로운 주택의 취득 시기가 1년 이상 차이날 것
- 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도 할 것
예를 들어 2021년 3월에 “가”주택을 매수 했고 2023년 5월에 “나” 주택을 매수 하였다면 “가”주택과 “나”주택의 취득시기가 1년 이상 차이가 나기에 일시적 2주택자 비과세 첫번째 조건에 해당 되며 이후 기존 주택을 3년 이내에 매도 한다면 두번째 조건 까지 충족하게 되어 양도소득세를 면제 받을 수 있습니다.
(단 , 1주택자 양도소득세 면제 조건인 2년이상 보유 , 12억원 이하 매도 금액 기준을 모두 충족 해야함.)
주택을 상속 받았다면?
소득세법 시행령 155조 2항에 따라 1가구 1주택을 보유하고 있는 사람이 주택을 상속 받아 집이 두 채가 되었을 경우 기존 주택을 상속 받은 주택보다 먼저 매도할 때 1가구 1주택 양도소득세 면제 조건에 해당 되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어 A 주택을 보유하고 있는 사람이 B주택을 상속 받아 2주택이 된 경우 A주택을 매도하고 B주택을 매도 한다면 B주택에 대한 양도소득세를 면제 받을 수 있지만 B주택을 A주택보다 먼저 매도 한다면 B주택에 대한 양도소득세가 과세 됩니다.
참고사항 으로 상속 받은 B주택을 먼저 매도 하더라도 상속 받은지 6개월 이내에 매도를 한다면 양도소득세 면제 조건에 해당 됩니다.
만일 상속주택 2채를 가족이 나누어 상속 받았을 경우 , 보유기간이 가장 긴 “선순위 상속주택” 한개만 상속주택 비과세 특례가 적용 됩니다.
지분을 나누어 상속 받은 주택을 먼저 양도 하면 , 무주택자는 지분 만큼 비과세 이지만 , 유주택자의 경우 지분 만큼 과세 대상이 되므로 전략적인 상속 계획이 필요 합니다.
그 밖의 면제 조건
1가구 1주택자가 결혼에 의해 1가구 2주택이 될 경우 혼인신고를 한날로 부터 5년 이내에 한 주택을 매도할 경우 양도소득세 면제를 받을 수 있습니다.
부모님 중 한분이 60세 이상 이라면 동거인 봉양이 인정되기 때문에 부모님 집을 10년 이내 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
마무리 하며
1가구 1주택자에 대한 양도소득세 면제 조건을 알아 봤습니다. 피치 못하게 2주택자가 된 경우 세금 관계가 어떻게 될지 궁금해 하시는 분들이 많은데 각 조건들을 살펴 보시고 도움이 되었으면 합니다.